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Klagen gegen Bundesmodell Grundsteuer verfassungswidrig? BFH in München verhandelt
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Neue Grundsteuer: Wer ist betroffen?
Kaum eine Unternehmergruppe bleibt von der Reform unberührt. Die neue Grundsteuer betrifft alle, die Immobilien besitzen, vermieten oder geschäftlich nutzen.
Eigentümer gewerblicher Immobilien
Ob Büro, Praxis, Werkstatt oder Lager: die Grundsteuer fließt direkt in die Betriebskosten. Schon kleine Änderungen bei der Bewertung können spürbare Auswirkungen auf die jährliche Steuerlast haben.
Vermieter von Gewerbeflächen
Wer Büroräume oder Ladenflächen vermietet, muss prüfen, ob und in welchem Umfang die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden kann. Fehler bei der Kalkulation können schnell ins Geld gehen.
Unternehmer mit Betriebsvermögen
Immobilien im Betriebsvermögen beeinflussen Bilanz und Gewinn. Eine zu hohe Bewertung kann also nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch die Steuerquote verschieben.
Gründer mit Expansionsplänen
Wer neue Standorte plant oder in Gewerbeimmobilien investieren will, sollte die Grundsteuerhöhe frühzeitig einkalkulieren. Je nach Gemeinde kann sie zum entscheidenden Standortfaktor werden.
Kapitalanleger
Viele Selbstständige sichern sich über Immobilien ab. Auch hier kann eine fehlerhafte Bewertung zu überhöhten Steuerbescheiden führen – oder bei einem Urteil zugunsten der Kläger zu Rückzahlungen.
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Warum die Grundsteuer reformiert wurde
Der aktuelle Streit hat seine Wurzeln in einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Damals erklärten die Richter die bisherige Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig.
Der Grund: Die Werte, auf denen die Steuer basierte, stammten noch aus dem Jahr 1964 im Westen und sogar aus 1935 im Osten. Diese alten Werte führten zu massiven Ungleichheiten: etwa zwischen einem Haus in München und einem in Magdeburg mit gleicher Fläche, aber völlig unterschiedlichem Verkehrswert.
Der Gesetzgeber musste reagieren und entwickelte ein neues Grundsteuergesetz. Daraus entstanden zwei Ansätze:
- das Bundesmodell, das elf Länder anwenden, darunter NRW, Berlin und Sachsen
- sowie verschiedene Ländermodelle, etwa in Bayern, Baden-Württemberg oder Hessen.
Ziel der Reform: gerechtere und zeitgemäße Bewertung von rund 36 Millionen Grundstücken. Doch das neue System sorgt nun selbst für Streit, weil viele Eigentümer sich zu hoch bewertet fühlen.
Zankapfel Bundesmodell
Ab heute, dem 12. November 2025 verhandelt der Bundesfinanzhof über drei Musterklagen, die stellvertretend für mehr als 2.000 laufende Verfahren stehen. Zehntausende Eigentümer haben außerdem Einspruch gegen ihre Grundsteuerbescheide eingelegt.
Kläger und Unterstützer wie der Bund der Steuerzahler oder der Verband Haus & Grund werfen dem Gesetzgeber vor, mit dem Bundesmodell den Gleichbehandlungsgrundsatz zu verletzen. Der Streitpunkt liegt im Detail: Das sogenannte pauschalierte Ertragswertverfahren nutzt statistische Nettokaltmieten, die auf landesweiten Durchschnittswerten beruhen. Sie berücksichtigen nicht, was ein konkretes Grundstück tatsächlich wert ist oder welche Miete vor Ort erzielt wird.
In Großstädten kann das zu einer Überbewertung, in ländlichen Regionen zu einer Unterbewertung führen. Besonders heikel: Das Modell betrifft elf Bundesländer gleichzeitig. Damit könnte das Urteil eine bundesweite Signalwirkung haben. Die Finanzgerichte in den Ländern haben laufende Verfahren bereits ausgesetzt, bis der BFH entschieden hat.
Mögliche Urteile und ihre Folgen für Unternehmer
Die Verkündung des Urteils ist für den 10. Dezember 2025 angekündigt. Der Bundesfinanzhof hat im Wesentlichen zwei Optionen:
Szenario 1: Das Bundesmodell ist verfassungsgemäß
Dann bleiben alle bestehenden Bescheide gültig. Unternehmen, die Einspruch eingelegt haben, müssen mit keiner Rückerstattung rechnen. Kommunen behalten Planungssicherheit und viele werden ihre Hebesätze wohl weiter erhöhen, um Haushaltslöcher zu stopfen. Für Unternehmer bedeutet das: Steuerbelastung bleibt oder steigt leicht an.
Szenario 2: Der BFH hat Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit
Dann wird der Fall an das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe weitergeleitet. Das hätte weitreichende Folgen: Laufende Verfahren bleiben ausgesetzt und Bescheide könnten vorläufig werden. Bei einer späteren Korrektur könnten Eigentümer Rückzahlungen erhalten.
Doch bis Karlsruhe entscheidet, können Monate oder Jahre vergehen. Ein solcher Schwebezustand würde nicht nur Verwaltungen belasten, sondern auch Unternehmen in Unsicherheit lassen. Etwa bei der Planung von Investitionen oder Mietverträgen.
Wie sollten betroffene Unternehmer jetzt reagieren?
Die Verhandlung ist ein guter Anlass, die eigene Situation zu prüfen. Wer unternehmerisch mit Immobilien zu tun hat, sollte proaktiv handeln, statt abzuwarten.
- Grundsteuerbescheid prüfen: Stimmen die Angaben zu Grundstücksgröße, Gebäudetyp und Baujahr? Schon kleine Fehler können die Bewertung stark verändern.
- Einspruch erwägen: Ist der Bescheid noch nicht bestandskräftig, kann ein Einspruch mit Hinweis auf das laufende BFH-Verfahren sinnvoll sein. Das Verfahren ruht dann, bis das Gericht entschieden hat.
- Steuerberater einbinden: Die neue Berechnung ist komplex. Ein Steuerberater kann prüfen, ob die Bewertungsgrundlagen realistisch sind. Vor allem bei gemischt genutzten Immobilien.
- Liquidität planen: Unternehmen sollten mögliche Nachzahlungen einkalkulieren und mögliche Rückzahlungen nicht fest verplanen.
- Investitionsentscheidungen anpassen: Wer expandiert oder Standorte vergleicht, sollte die Grundsteuer künftig als strategischen Faktor berücksichtigen. Gemeinden mit niedrigeren Hebesätzen können langfristig günstiger sein.
Für Gründer und Selbstständige zählt jetzt vor allem eines: informiert bleiben, prüfen und rechtzeitig reagieren. Denn egal, wie der Bundesfinanzhof entscheidet: Die Grundsteuer wird ein Thema bleiben, das auf jede Bilanz wirkt.
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Quellen:
Tagesschau: Bundesfinanzhof verhandelt über Grundsteuer
t-online: Finanzhof prüft Grundsteuer: Diese Folgen hat das Urteil
